Uang Jaminan Untuk Rumah/Toko yg diKontrakan

Sekarang ini sudah semakin banyak perumahan2 / toko di jabodetabek yang tidak ditinggali oleh pemiliknya lalu disewakan kepada orang lain. Dengan harapan rumah / toko yang disewakan kepada orang lain bisa menghasilkan income.

Namun apa daya harapan tinggallah harapan seiring dengan berjalannya waktu rumah / toko yg seharusnya dirawat oleh penyewa malah terlihat tidak terurus. Setelah ditinggalkan oleh penyewanya ada saja barang yang hilang seperti mesin pompa air, bohlam lampu, gantungan baju, tiang gordyn, atap bocor, tembok rusak atau kaca yg pecah dll.

Melihat sikap penyewa yang tidak bertanggung jawab pada akhirnya pemilik rumah / toko mulai mengharuskan penyewa untuk memberikan uang jaminan yg nantinya akan dikembalikan saat habis masa sewa rumah / toko atau dipotong bila ada kerusakan yg diakibatkan oleh penyewa.

Bagaimana tanggapan saudara mengenai uang jaminan ini & berapa besar nilainya yg pantas disesuaikan dengan type rumah / toko masing2 ?

Perjanjian sewa menyewa antara vendor dg user biasanya tdk mencantumkan besarnya uang jaminan kerusakan. Tp itu tergantung kesepakatan masing2. Perjanjian secara umum adalah, property yg  dikontrakkan akan dikembalikan spt semula saat kontrak berakhir.(Mencakup penggantian kerusakan selama pakai)

UCI245 tulis:

Perjanjian sewa menyewa antara vendor dg user biasanya tdk mencantumkan besarnya uang jaminan kerusakan. Tp itu tergantung kesepakatan masing2. Perjanjian secara umum adalah, property yg  dikontrakkan akan dikembalikan spt semula saat kontrak berakhir.(Mencakup penggantian kerusakan selama pakai)

Iya benar property yg disewakan akan dikembalikan spt semula jika property itu disewakan ke salah satu organisasi / badan usaha. Tapi property seperti rumah / toko kecil kebanyakan disewakan ke perorangan dimana setelah habis masa sewa seringkali si penyewa hanya menitipkan kunci ke tetangga sebelah dengan meninggalkan kondisi rumah / toko yang berantakan. Sebagai pemilik tentunya merasa kecewa melihat kondisi rumah seperti yg saya sebutkan diatas.

Apakah tidak sebaiknya si pemberi sewa menarik uang jaminan di muka agar sewaktu2 bila ada penyewa yg tidak bertanggung jawab meninggalkan rumah dengan kondisi rumah rusak / ada barang yg hilang maka ada uang jaminan sebagai gantinya walau tidak menutupi kerugian diatas. Bila diperlukan uang jaminan di muka berapakah besaran yang pantas dengan memperkirakan dari type / luas bangunan masing ?

terapkan prinsip hotel. sebelum tamu meninggalkan gotel, semua di cek kelengkapannya. jika masihkomplit, tamu boleh pergi.

ENGLELINA753 tulis:

terapkan prinsip hotel. sebelum tamu meninggalkan gotel, semua di cek kelengkapannya. jika masihkomplit, tamu boleh pergi.

Ada kejadian si penyewa meninggalkan rumah membawa barang2nya saat sebelum masa kontrak habis, setelah tiba waktu sewanya habis ia hanya menitipkan kunci rumah pada tetangga sebelah. Setelah di cek mesin pompa airnya hilang dicuri. Jadi perlu uang muka jaminan untuk mengurangi resiko.

Bung Tjahyana, Kalau bisa meminta uang jaminan akan lebih baik biasanya sekitar 5% dari nilai kontrak 1th. Tapi dengan banyaknya rumah yang disewakan hal tersebut sulit diterapkan. Sehingga menjadi dilema disamping kalau kerusakannya besar sangat menyulitkan. Karena perjanjian apapun yang kita buat akan perlu biaya besar untuk mengexekusi jika ada pelanggaran. Saya sendiri memperhatikan hal hal seperti berikut :

1. Pilih pilih orang yang akan mengontrak rumah kita mis. pekerjaannya, jumlah keluarganya,

2. Dari daerah mana dia berasal (Maaf ini agak sara tapi apa boleh buat demi keselamatan asset kita.

3. Jangan membeli rumah yang jauh dari lokasi tempat tinggal kita, supaya secara periodik kita bisa ngontrol, sekurang kurangnya lewat depan rumah yang kita sewakan.

4. Pada saat menyewakan sebaiknya perhitungkan harga barang barang yang kemungkinan bisa dibawa kabur misalnya pompa air dan lain sebagainya sehingga kalaupun hilang kita tidak terlalu menyesal karena itu sudah masuk dalam kalkulasi kita.

5. Biasanya seperempat dari nilai kontrak akan habis buat renovasi ulang.

6. Invest di rumah kecil kecil (Kalau di Jakarta disebut rumah petak) akan lebih menguntungkan baik secara ROI maupun loyalitas si penyewa.

Mudah mudahan info ini membantu.

Thx bro Ardi good answer. Iya benar memang cukup sulit untuk menerapkan uang jaminan untuk rumah / toko yang disewakan. Teman saya menyewakan rumahnya dengan uang muka jaminan sebesar 1,5 juta dengan sewa rumah 13 juta / tahun, lalu saya pikir apakah itu cukup untuk menutup kerugian. Oh ya lalu...

1. kenapa harus memilih jumlah keluarganya ?
2. Biasanya dari daerah mana bro ?
3. Kalo untuk rumah petak bukannya harga jual nantinya akan sulit ?

Untuk point nmr 2 itu, hubungan daerah asal dg keselamatan aset itu apa ya? Bisa di jelasin dikit gak??

ARDI898 tulis:

Bung Tjahyana, Kalau bisa meminta uang jaminan akan lebih baik biasanya sekitar 5% dari nilai kontrak 1th. Tapi dengan banyaknya rumah yang disewakan hal tersebut sulit diterapkan. Sehingga menjadi dilema disamping kalau kerusakannya besar sangat menyulitkan. Karena perjanjian apapun yang kita buat akan perlu biaya besar untuk mengexekusi jika ada pelanggaran. Saya sendiri memperhatikan hal hal seperti berikut :

1. Pilih pilih orang yang akan mengontrak rumah kita mis. pekerjaannya, jumlah keluarganya,

2. Dari daerah mana dia berasal (Maaf ini agak sara tapi apa boleh buat demi keselamatan asset kita.

3. Jangan membeli rumah yang jauh dari lokasi tempat tinggal kita, supaya secara periodik kita bisa ngontrol, sekurang kurangnya lewat depan rumah yang kita sewakan.

4. Pada saat menyewakan sebaiknya perhitungkan harga barang barang yang kemungkinan bisa dibawa kabur misalnya pompa air dan lain sebagainya sehingga kalaupun hilang kita tidak terlalu menyesal karena itu sudah masuk dalam kalkulasi kita.

5. Biasanya seperempat dari nilai kontrak akan habis buat renovasi ulang.

6. Invest di rumah kecil kecil (Kalau di Jakarta disebut rumah petak) akan lebih menguntungkan baik secara ROI maupun loyalitas si penyewa.

Mudah mudahan info ini membantu.

1. Jika keluarganya banyak atau anak anaknya banyak dipastikan pengecatan atau pengantian pintu pintu akan menjadi beban kita.

2. Maaf yang ini saya tidak bisa sebutkan disini, tapi intinya orang tersebut "kira kira" bisa kita manage apa nggak ?

3. Saya pribadi tidak mau beli kalau surat suratnya bukan sertifikat atau tidak bisa dijadikan sertifikat; memang sih harganya sidikit mahal biasanya 2x lipat, tapi kita investasi kan mau aman ? Kalau surat suratnya bukan sertifikat sebaiknya jangan.

Bung Fic 671,

Maaf saya nggak bisa jelaskan takut menjadi polemik. Itu hanya pengalaman saya saja kok. mudah mudahan tidak terjadi pada orang lain.

ARDI898 tulis:

1. Jika keluarganya banyak atau anak anaknya banyak dipastikan pengecatan atau pengantian pintu pintu akan menjadi beban kita.

2. Maaf yang ini saya tidak bisa sebutkan disini, tapi intinya orang tersebut "kira kira" bisa kita manage apa nggak ?

3. Saya pribadi tidak mau beli kalau surat suratnya bukan sertifikat atau tidak bisa dijadikan sertifikat; memang sih harganya sidikit mahal biasanya 2x lipat, tapi kita investasi kan mau aman ? Kalau surat suratnya bukan sertifikat sebaiknya jangan.

Oh berarti dari usaha menyewakan properti ini kita tidak bisa berharap banyak untuk mendapatkan untung ya dikarenakan ada resiko yang harus kita ambil bila mendapatkan tenant yang nakal.

1. Bukannya setiap kerusakan yang terjadi saat rumah tersebut disewakan sudah menjadi tanggung jawab penyewa untuk memperbaiki ?
2. Apakah surat perjanjian bisa dipakai untuk meminta pertanggung jawaban si penyewa ?
3.  Bagaimana dengan bro Ardi sendiri saat ini apakah selalu menerapkan uang muka jaminan untuk sewa rumahnya & selalu membuat surat perjanjian sewa ?

Bung Tjahya,

1. Segala kemungkinan itu pasti sudah kita cantumkan dalam perjanjian, Tapi dalam praktek sulit menuntut ke si penyewa karena dimata dia urusan sudah selesai. Lain halnya kalau sipenyewa merupakan institusi resmi yang selalu ingin menjaga nama baik.

2. Teorinya bisa, Tapi apa kita mau tuntut kepengadilan ? Bisa bisa kita menuntut kambing malah kehilangan sapi.

3. Saya lebih senang mengamati calon sipenyewa dan latar belakangnya (Tentunya dengan banyak bertanya) kira kira apa aman kalau saya sewakan ke dia (tentu hasilnya tyidak 100%), Kalau tidak biasanya saya bilang  "Tadi kebetulan juga ada yang minat dan akan memberikan konfirmasi nanti sore" itu cara halus untuk menolak mereka.

ENGLELINA753 tulis:

terapkan prinsip hotel. sebelum tamu meninggalkan gotel, semua di cek kelengkapannya. jika masihkomplit, tamu boleh pergi.

Klo gk komplit berarti tamunya maling...

Ya benar memang sulit, apa karena hukum negara kita masih lemah untuk masalah2 yg berhubungan dengan uang ya terkecuali korupsi

Melihat hasil income yang di dapat antar menyewakan rumah dengan toko mungkin menyewakan toko akan lebih menguntungkan dibandingkan rumah karena nilai sewanya yang lebih tinggi dengan resiko yang sama, benarkah ?

Ijin berbagi pengalaman jadi pengontrak rumah sebelum rumah ortu di st perumahan selesai.  Thn 90an saat kuliah saya dan 2 adik saya mengontrak rumah tipe 54. Kami mengontrak krn ortu tingggal beda kota.  Krn saya yg tertua  saya yg bertemu pemiliknya.  Pemilik rumah seorang Haji.  Janjian liat rumah, saya diberitahu harga kontrak setahun lalu bertemu "cerita "2 yg terkesan wawancara,  mulai dr dr ortu dimana,  ortu kerja apa, siapa2 yg akan tinggal,  riwayat pendidikan saya & adik saya.  Dan terakhir ada perjanjian yg ditandatangi dgn materai.  Disitu sdh terinci yg mana2 sj menjadi tanggung jawab saya dan tanggungjawab pemilik rumah.  Rumahnya kosong,  tidak pake mesin pompa krn ada pdam.  Pemiliknya selama kami mengontrak tidak pernah datang memantau ke dalam entah kalo lewat depan rumah. Itu pengalaman menjadi pengontrak.

Hukum kita masih berbelit belit, jadi kalau ada masalah ya kita urus sendiri dengan jalur lain.

Kalau yang dimaksud ruko kayaknya memang menguntungkan, Tapi faktor lokasi sangat menentukan seperti banyak disebutkan di buku tentang property "Lokasi" merupakan pertimbangan yang paling utama.

Sewa tinggi itu paralel dengan investasi tinggi.

Bung Tjahja, seperti yang  Mbak Katharina alami itulah yang saya maksud menilai calon pengontrak dan latar belakangnya. . . . . Haa haa  . .  Trims mbak Catharina ya.

@ Sist Katharina : Rupanya tidak cuma lowongan kerja saja yang diwawancara tapi sewa rumah juga ada wawancaranya yah & sepertinya wajar ya setiap orang menanyakan hal itu. Tapi selama saya sewa di rumah petak tidak banyak pertanyaan2 dari pemilik rumah. Jadi beda level rumah beda pula pertanyaannya hehe... Btw resiko tinggi tuh kalo ada tunggakan rekening PDAM berbulan2 untuk si pemilik rumah sewa

@ Bro Ardi : Iya selalu untuk tempat usaha faktor lokasi juga menentukan tingkat harga sewanya.

Bagaimana jika kita memiliki tanah kosong di pinggir jalan yang bisa untuk usaha apakah itu bisa kita sewakan & biasanya harga sewanya berapa ?

sama2..

ARDI898 tulis:

Bung Tjahja, seperti yang  Mbak Katharina alami itulah yang saya maksud menilai calon pengontrak dan latar belakangnya. . . . . Haa haa  . .  Trims mbak Catharina ya.

sudah tercakup semua  secara terinci Di surat perjanjiannya, ada beberapa lembar. Saya dikasih u/ bawa pulang dan pelajari dulu. Seperti itu prosesnya. Mungkin pemiliknya sdh punya pengalaman ttg sewa menyewa rumah.  Entahlah.

TJAHJADIA118 tulis:

@ Sist Katharina : Rupanya tidak cuma lowongan kerja saja yang diwawancara tapi sewa rumah juga ada wawancaranya yah & sepertinya wajar ya setiap orang menanyakan hal itu. Tapi selama saya sewa di rumah petak tidak banyak pertanyaan2 dari pemilik rumah. Jadi beda level rumah beda pula pertanyaannya hehe... Btw resiko tinggi tuh kalo ada tunggakan rekening PDAM berbulan2 untuk si pemilik rumah sewa

Untuk bung Tjahjadia : Kalau rumah petak saya malah nggak pernah buat surat perjanjian karena sifatnya bulanan, Paling paling kalau telat bayar saya warning dan kalau bandel saya minta pergi.

Saya tidak punya pengalaman menyewakan tanah kosong, Teorinya sih bisa tapi sering kali tidak laku laku. Nggak tahu ya kalau tanahnya besar sekali untuk pergudangan dengan sewa jangka panjang.

Kalau rumah sebaiknya listriknya pakai token, saluran telponnya diputus saja toh sekarang banyak HP. Kalau tidak nanti bisa menjadi bom waktu.

@ bro Ardi : untuk perumahan / rumah petak resiko yg ditimbulkan pasti akan sama. Bila kita mengharapkan si penyewa agar memelihara rumah kita sepertinya cukup sulit, bagaiman bro Ardi menyiasati supaya rumahnya tetap terjaga misalnya bocor tidak sampai menjalar kemana2, pompa air tidak dicuri, PDAM / telkomnet / TV kabel tidak mengalami tunggakan berbulan2 dimana bisa saja si penyewa meninggalkan itu semua untuk hadiah bro Ardi, dll ?

Iya mungkin untuk tanah kosong dengan luas sekitar 500m2 keatas baru akan ada peminatnya

Sy selalu membuat akta sewa menyewa via notaris diakta dijelaskan secara rinci hak & kewajiban pemilik & penyewa. Hbs sewa semua rekening pln, pam, tlp aslinya 3 bln & pbb asli hrs diserahkan, tempat yg disewa juga dijelaskan digunakan utk apa, kita juga hrs punya data tetang penyewa. Puji Tuhan selama ini aman2 saja, sy tdk meminta uang jaminan. GBU

@ Sist Ladywen : iya puji Tuhan jika penyewanya baik akan selalu aman. Tapi untuk menghindari agar tidak terjadi hal2 yang tidak diinginkan selain dari perjanjian sewa saya pikir akan lebih baik bila menyewakan rumah dengan menerapkan deposit uang jaminan agar pihak yang menyewakan bisa lebih tenang. Memang sih agak sulit diterima oleh penyewa karena mereka akan merasa terbebani, tapi pada intinya tenant yang baik tidak perlu kuatir karena deposit uang jaminan akan dikembalikan utuh saat masa sewa habis.

Iya bro @Tjahyadi asal ke 2 pihak sepakat. GBU