Uang Jaminan Untuk Rumah/Toko yg diKontrakan

Bung Tjahyadi , Yang paling penting sih seleksi awal terhadap orang yang akan menyewa. Karena assets kita lebih penting dari pada uang yang kita dapat.

1. Saya lebih menghindari daerah yang menggunakan PDAM, selain karena costnya akan lebih mahal, juga pasti air tanahnya kurang bagus

2.Kalau ada saluran telp. akan saya putus dulu langsung ke kantor telkom, TV kabel otomatis putus kalau tidak dibayar. Listrik pakai token , Itu semua untuk meminimalisir resiko bom waktu.

3. Sebenarnya yang harus lebih hati hati adalah kalau yang akan menyewa rumah kita  orangnya perlente, sok kaya, sok gampang, sok sibuk (walaupun tidak semua).

Saya ambil KPR tipe 32/72 di daerah Cikarang atas saran kakak saya yg tinggal deket* situ karna DPnya sangat murah. Saat itu saya masih kerja di Tangerang dan tinggal di kontrakan petakan. Saya ga tempati rumah itu. Bangunan masih asli. Cuma ruang tamu, kamar dan kamar mandi. Belakang masih kosong, dapur blom ada. Kenalan kakakku mau ngontrak di situ. Aku bilang kondisinya ya seperti ini apa adanya mau atau tidak terserah karna untuk renovasi saya ga ada uang. Akhirnya dia bilang gimana klo dia bayarnya separo ke saya dan separonya lagi dia pake buat bikin dapur. Ide bagus juga ya. Ok lah. Daripada ga di tempatin dan ga terurus lebih baik di kontrakin. Bersyukur pengontraknya baik dan mau ngontrak walau kondisinya sederhana. Rumahku bukan di kawasan elit alias di daerah rada desa gitu. Masih ada sawah di dekat rumah. Makanya harga kontrakannya juga murah. Bersyukur yg ngontrak baik.

ARDI898 tulis:

Hukum kita masih berbelit belit, jadi kalau ada masalah ya kita urus sendiri dengan jalur lain.

Bagaimana dengan contoh kasus seperti ini, copas dari hukumonline :

Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah

Pertanyaan:
Apabila penyewa dalam batas jangka waktu perjanjian tidak mau pergi dari rumah yang disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban bayar sewa rumah, bagaimana cara penyelesaiannya secara hukum?

Jawaban:
Untuk kasus Anda, penyelesaiannya secara hukum dapat dilakukan dengan cara:
A. Diselesaikan secara perdata.
B. Diselesaikan secara pidana.

A. Diselesaikan secara perdata

Dalam kasus ini, karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar (dalam hal ini penyewa), dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata):

"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan."

Untuk wanprestasi, upaya yang dapat Anda lakukan adalah mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi. Namun sebelumnya, Anda perlu memberikan somasi pada si penyewa tersebut. Somasi diberikan sebagai peringatan bahwa dia lalai melakukan prestasi/kewajibannya membayar uang sewa, dan untuk itu mengingatkan yang bersangkutan untuk segera memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut.

Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka Anda bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat rumah itu berada. Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:

a) Pemenuhan perikatan, artinya Anda bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya terhadap anda dan mengembalikan rumah tersebut kepada Anda;
b) Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;
c) Ganti kerugian. Ganti kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang-barang milik kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur;
d) Pembatalan perjanjian. Dengan pembatalan perjanjian, kedua belah pihak kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan. Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik itu uang atau barang, harus dikembalikan;
e) Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.

B. Diselesaikan secara pidana

Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan.

Penggelapan diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUH Pidana). Yang termasuk penggelapan adalah perbuatan mengambil barang milik orang lain sebagian atau seluruhnya di mana penguasaan atas barang itu sudah ada pada pelaku, tapi penguasaan itu terjadi secara sah. Misalnya, penguasaan suatu barang oleh pelaku terjadi karena pemiliknya menitipkan barang tersebut. Atau penguasaan barang oleh pelaku terjadi karena tugas atau jabatannya, misalnya petugas penitipan barang. Tujuan dari penggelapan adalah memiliki barang atau uang yang ada dalam penguasannya yang mana barang/uang tersebut pada dasarnya adalah milik orang lain.

Dalam hal ini rumah Anda dalam penguasaan si penyewa, dan tidak dikembalikan walaupun telah habis masa sewa. Maka, penyewa secara melawan hak memiliki rumah tersebut dan dapat dituntut secara pidana serta dijerat dengan pasal penggelapan.

Apabila Anda mengajukan tuntutan secara pidana terlebih dahulu, pada akhirnya pihak penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Sehingga, dengan diputus secara pidana, Anda lebih mempunyai kedudukan hukum dengan adanya putusan hakim (apabila pihak Anda dimenangkan) untuk menjadi dasar menuntut secara perdata yaitu untuk mendapat pemenuhan perjanjian dan ganti rugi.

Akan tetapi, kedua cara tersebut dapat dilakukan tanpa dibedakan berdasarkan derajat prioritasnya. Apakah akan diselesaikan secara perdata, pidana ataupun bahkan dengan jalan musyawarah ataupun secara pidana dan perdata, adalah menjadi keputusan dari pihak yang merasa haknya dirugikan yaitu Anda.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)

2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek van Strafrecht, Staatsblad 1915 No 73)

ETI697 tulis:

Saya ambil KPR tipe 32/72 di daerah Cikarang atas saran kakak saya yg tinggal deket* situ karna DPnya sangat murah. Saat itu saya masih kerja di Tangerang dan tinggal di kontrakan petakan. Saya ga tempati rumah itu. Bangunan masih asli. Cuma ruang tamu, kamar dan kamar mandi. Belakang masih kosong, dapur blom ada. Kenalan kakakku mau ngontrak di situ. Aku bilang kondisinya ya seperti ini apa adanya mau atau tidak terserah karna untuk renovasi saya ga ada uang. Akhirnya dia bilang gimana klo dia bayarnya separo ke saya dan separonya lagi dia pake buat bikin dapur. Ide bagus juga ya. Ok lah. Daripada ga di tempatin dan ga terurus lebih baik di kontrakin. Bersyukur pengontraknya baik dan mau ngontrak walau kondisinya sederhana. Rumahku bukan di kawasan elit alias di daerah rada desa gitu. Masih ada sawah di dekat rumah. Makanya harga kontrakannya juga murah. Bersyukur yg ngontrak baik.

Iya bersyukur jika mendapatkan pengontrak yang baik. Btw dari tahun berapa sist Eti mengambil kontrakan di Cikarang & sudah berjalan berapa lama ?

Ini udh taun ke 6. Dapetnya 15 thn. Ga bisa 10 thn. Yg bikin senang karna angsurannya masih murah 600rb kurang dikit. Dulu DP dan ngurus*nya cuma 7jt. Skarang DPnya udah 32jt. Puji Tuhan dulu ambil. Skarang uang dapet dari mana 32jt hahaaaa...ga ada duitku segitu.

Buat temen* JK yg blom punya rumah ambillah KPR, BTN. Klo uang pas*an ga musti paksain diri ambil yg di daerah mahal. Di daerah desa juga gpp. Sesuaikan dengan kantong saja. Jangan kuatir daerah itu sepi, yg namanya perumahan itu walaupun awalnya sepi dan ndeso tapi ga lama langsung banyak berdiri ruko*, indomart, alfamart dan rame, sekolah, tmp gym, tmp futsal dll. Jalan* udah di bagusin. Bertebaran rumah makan di pinggir jalan dan angkringan. Gbu all

ETI697 tulis:

Ini udh taun ke 6. Dapetnya 15 thn. Ga bisa 10 thn. Yg bikin senang karna angsurannya masih murah 600rb kurang dikit. Dulu DP dan ngurus*nya cuma 7jt. Skarang DPnya udah 32jt. Puji Tuhan dulu ambil. Skarang uang dapet dari mana 32jt hahaaaa...ga ada duitku segitu.

Iya benar segalanya haruslah kita syukuri, kalo bukan karena kemurahan Tuhan lalu siapa yg akan bermurah hati ya sist Eti.. hehehe.... berarti tahun 2010 harga rumah sist Eti berkisar 75 jutaan ya & sekarang sudah bisa mencapai 175-200 juta

Ya kira* segitu. Tapi rumah KPR ya jangan harap kualitasnya sempurna. Kualitas tembok/semennya kurang baik. Lantai dan plafonnya juga biasa aja. Tapi jangan kuatir...bangunan memang akan menyusut ato ada rusak*nya tapi nilai jual tanah terus naik dan makin mahal. Saya mah menyesuaikan diri dengan gaji saya sebagai guru TK. Sanggupnya ambil rumah sederhana ya happy aja. Kenapa musti nunggu sampe nikah dan mengharuskan diri cari suami yg udh punya rumah. Sebelum nikah lebih baik lakukan apa yg bisa di lakukan sekarang. Klo dapet suami yg udah punya rumah dan mapan ya Puji Tuhan dan bahagia dan berharap. Klo dapetnya yg blom punya rumah tapi aku cinta dia ya gpp juga, bahagia juga dan hati udah tenang karna ada tempat berteduh untuk kami dari hujan dan panas matahari.

Bung Tjahjadia118, Kalau mau investasi jangan terlalu lama berpikir; Jika uang sudah mencukupi

" Berdoalah dengan sungguh sungguh " dan jalankan, jangan terlalu banyak berpikir hal hal negative yang mungkin timbul. HANYA ITU SENJATA SAYA. Ikuti cara sis Eti 697 ; Sekali dua kali saya mengalami hal hal negative, tapi saya bisa keluar sebagai pemenang. Selamat berinvestasi GBU.

Sip

Boleh aja sih mengenakan uang jaminan, jd jika ada resiko belakang hari anda tdk terlalu terbebani.

Tapi gmn klo justru itu mengurangi daya saing ? spt anda bilang banyak jg yang menyewakan propertinya, dan jika mereka tdk mengenakan jaminan pada lari kesana dong nantinya.

Gimana klo sewanya saja dinaikan, tentunya properti anda dipoles sedemikian rupa spy 'pantas' dihargai lebih, rasanya itu lbh simple bagi pengontrak n anda jg krn ga ada kewajiban apapun diakhir kontrak.

Jadi jika ada kerusakan anda pny dana utk memperbaiki, toh kita masih di Indonesia dmn kesadaran akan kode etik kontrak mengontrak blm ada tp jgn dong kitanya yg malah rugi kan.

ARDI898 tulis:

Bung Tjahjadia118, Kalau mau investasi jangan terlalu lama berpikir; Jika uang sudah mencukupi.

Sebenarnya ini bukan tentang saya tapi sekedar bincang2 masalah investasi dalam mengelola property, bagaimana suka dukanya antara pemilik & kontraktor serta apa antisipasi dalam menangani masalah seputar property ini, terima kasih bro Ardi.

OLIVER272 tulis:
Tapi gmn klo justru itu mengurangi daya saing ? spt anda bilang banyak jg yang menyewakan propertinya, dan jika mereka tdk mengenakan jaminan pada lari kesana dong nantinya.

Gimana klo sewanya saja dinaikan, tentunya properti anda dipoles sedemikian rupa spy 'pantas' dihargai lebih, rasanya itu lbh simple bagi pengontrak n anda jg krn ga ada kewajiban apapun diakhir kontrak.

Kalo buat saya sendiri pada dasarnya saya bukan type investor yg agresif jadi saya lebih menyukai mengambil langkah2 yang tenang tapi pasti. Seandainya pun... ini sih andaikan saja karena sampai sekarang juga saya masih ngontrak hehe... saya punya rumah / toko yang akan disewakan lalu dengan cara2 yang saya lakukan akan membuat mereka lari ke property lain itu hak mereka yang penting saya tidak mengalami kerugian asset yang besar.

Tentu saja dengan banyak polesan fasilitas akan menaikkan harga sewa, sama seperti menginap di hotel tentunya ada kelas melati sampai bintang 5. Hanya saja masalahnya semakin tinggi harga sewa maka akan membuat daya beli konsumen semakin berkurang & akhirnya hanya orang2 tertentu saja yg mampu menyewa.

Saya sekedar ingin tahu saja bagaimana uang jaminan sewa rumah / toko ini dalam penerapannya di daerah masing2. Kalo 2 teman saya yg rumahnya disewakan sudah menerapkan uang jaminan sewa ini & selama ini mereka tetap ada penyewa walau pun tidak sebanyak bila uang jaminan ditiadakan.